빈집은행 거래대상 농촌지역 무허가주택의 신뢰 제고를 위한 비용지원 필요성과 범위 

 (검토자료)

Ⅰ. 배경과 목적

본 검토는 홍성군과 귀촌건축지원센터가 추진 중인 농촌 빈집은행 거래 활성화 사업과 관련하여 작성된 것이다. 사업 추진 과정에서 확인된 바, 상당수 농촌주택은 무허가 건축물이거나 건축물대장에 등재되지 않아 소유권 보존등기의 진행이 제한되었으며, 이로 인해 재산권 행사가 불가능하거나 제약되는 사례가 빈번히 발생하였다. 이러한 제약은 빈집 거래 활성화 과정에서 실질적 장애 요인으로 작용하고 있다.

농촌 주택은 과거 제도 미비와 비용 부담 등으로 인해 무허가 건축물이 광범위하게 분포해 왔다. 이에 따라 정부는 일정한 시점마다 「부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법」 등을 제정하여 한시적으로 양성화를 허용한 바 있다. 그러나 이와 같은 한시적 제도만으로는 거래 활성화에 충분하지 않았으며, 실제 현장에서는 소유권 보존등기를 위한 인허가·등록 절차와 그에 수반되는 비용이 여전히 현실적 장벽으로 작용하고 있다.

따라서 본 검토는 농촌 주택을 대상으로 무허가·불법 건축물의 법적 근거와 양성화 허용 범위를 체계적으로 고찰하고, 이를 바탕으로 농촌 빈집 거래 활성화를 저해하는 핵심 요인인 소유권 보존, 인허가, 등록, 안전 검증 등에 소요되는 최소 비용을 공공적으로 지원할 수 있는 방안을 모색하고자 한다.

그림 1. 빈집은행사업 현수막 (귀촌건축지원센터·홍성군, 2025.10월)

Ⅱ. 무허가 농촌주택의 개념과 범위

무허가 건축물이란 「건축법」 제2조 및 제11조에 따라 허가 또는 신고 절차를 거치지 않고 건축된 건축물을 의미한다. 불법건축물(또는 위반건축물)은 허가를 받았으나 증축, 용도변경 등의 과정에서 법규를 위반한 건축물을 말한다(건축법 제79조, 제80조). 또한 「농지법」상 불법건축물은 지목이 ‘전’ 또는 ‘답’ 등 농지임에도 불구하고 농지전용허가 및 지목변경 절차를 거치지 않고 건축된 경우를 의미한다(농지법 제34조).

이와 같이 농촌 무허가주택은 단순히 행정절차의 누락을 넘어, 제도적으로 보호받기 어려운 비등록 자산으로 분류된다. 이로 인해 거래, 담보, 상속 등 재산권 행사 전반에 걸쳐 제약이 발생하고 있다.

Ⅲ. 법령 연혁을 통해 살펴본 양성화 가능·불가능 구분

농촌 빈집은행 사업 현장에서 빈번히 나타나는 유형은 토지 등기부에는 등재되어 있으나 건축물 등기나 건축물대장이 존재하지 않는 경우이다. 이러한 현상은 「건축법」(1962년 제정) 및 「농지전용법」(1973년 제정) 시행 이전의 제도 미비, 건축주의 인식 부족, 절차적 비용 부담 등 복합적인 요인에서 비롯된 것이다.

이러한 문제를 해결하기 위해 정부와 국회는 몇 차례에 걸쳐 한시적 특별법을 제정하여 양성화를 허용하였다. 양성화의 주요 흐름은 다음과 같다. 1973년 이전에는 농지전용법이 존재하지 않았기에 1973년 이전에 건축된 건축물이라면 원칙적으로 양성화가 허용된다고 할 수 있다. 따라서 양성화 과정을 연혁순으로 구분하면 1차(1980년~1985년) 특별조치법이 있었다. 그 대상은 연면적 85㎡ 이하 농가주택, 그리고 2차는 2000년 1998년 12월 31일 이전 건축물에 한정하여 양성화가 적용되었다. 3차는 2006년 특별조치법이 있었다. 이는 2003.12.31. 이전 준공 소규모 농촌주택에 대해서 적용하였다. 4차는 2014년~2015년까지 적용하였으며 양성화 대상 기간은 2012년 12월 31일 이전 건축물이다. 그리고 마지막으로 5차는 건축법 제80조(이행강제금) 등 이유로 2013년 이후 양성화를 할 수 없다. 아래 표-1은 양성화 구분과 적용 시기를 구분 설명한 것이다.

표-1 양성화 구분과 적용시기

한편, 재산세 과세와 양성화의 관계를 살펴보면, 재산세 과세 사실은 건축물의 실존을 입증하는 보조 자료로 활용될 수 있으나(「지방세법」 제104조 등), 과세 자체가 법적 합법성을 보장하는 것은 아니다. 따라서 양성화 판단 시점에서는 법령상 인정기준일 이전의 건축 사실을 객관적으로 입증하는 것이 우선되어야 한다.

Ⅳ. 제언 및 결론

현행 제도하에서 농촌 무허가주택의 양성화는 특정 시기와 범위에 한정되어 있으며, 특별법 부재 시 원칙적으로 불가능하다. 그러나 농촌 빈집은행 사업의 실효성을 높이기 위해서는 행정청과 빈집관리기관이 인정한 거래 가능 빈집에 대하여 최소한의 양성화 필수 비용(인허가 및 대장복구, 등록, 안전검증 등)을 매도자 또는 매수자에게 지원할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 방법으로는 현재 입법부에서 추진 중인 가칭)빈집특별법