본 논문은 초고령사회 일본에서 발생하고 있는 방치부동산 문제의 근본적인 원인이 무엇인지 고찰하고, 이에 대한 일본 정부의 방치부동산 관련 법제도의 정비와 그와 관련된 쟁점에 대해서 살펴보았다. 이를 위해 빈집과 소유자불명 토지를 사례로 부동산 관련 법제도가 고령사회의 토지이용변화에 어떠한 영향을 미쳤는지 고찰하였다. 빈집이나 소유자불명 토지 등이 증가하는 직접적인 원인은 고령화, 저출산 등 어쩔 수 없는 사회의 구조적 변동이나 국민의 책임이 아니라 일본의 토지정책, 주택정책, 세제정책, 농지정책 등 부동산 관련 법제도의 미비로 인해 비롯되었다. 이로 인해 상속미등기, 사망자과세, 절세를 위한 농지전용 및 상속대책 등의 문제가 발생하였고, 저성장 및 인구감소시대에 접어들면서 지방의 부동산 자산가치가 상실되는 등 일본의 특수한 사회경제적 요인이 복합적으로 작용하여 방치되는 부동산이 증가하였다. 이러한 방치부동산 문제에 대응하기 위해 최근 일본 정부는 빈집대책법, 소유자불명토지법, 토지기본법, 부동산등기법 등 다양한 토지 관련 법제도를 제·개정하고
있으나, 그 실효성이나 법리적 한계 등 문제점을 지적하는 의견들이 제기되고 있다. 방치부동산을 발생시키는 원인을 근본적으로 해결하기 위한 법제도의 정비라기보다는 문제로 지적되는 부분만을 대응하기 위한 법률 제・개정이 단편적으로 이루어지고 있다. 국토개발 시대에 토지의 무분별한 개발행위를 규제하기 위해 만든 기존의 각종 규제와 세제를 사회변화에 맞게 종합적으로 정비할 필요가 있는데, 방치부동산이 많은 지역에 대해서는 과감한 규제 완화와 지원책 등을 지방창생이나 지역활성화차원에서 접근할 필요가 있다